本文是《业财新航程：成长企业财税合规案例集》系列原创专栏连载第47篇。近年来，我们帮助了许多成长企业完成了财税合规转型，积累了丰富的案例。《业财新航程》集结这些真实案例，与您分享其中的经验和智慧。不管您面临的是财务混乱、税务风险还是资本决策，相信都能从中得到启发。
一、大额资产去哪了？
在一次常规的账务梳理项目中，我们发现了一项令人费解的现象：一家位于城市核心区域的房地产公司，其开发的商业项目已在2018年开始运营并带来稳定收益，但在财务报表中，我们并未找到对应的大额房产或者固定资产。我们意识到，这是里面肯定发生了需要被纠正的问题。让我们带着疑问来探究一下到底发生了什么？
二、为啥在建工程迟迟不“毕业”？
初步审查财务报表后，我们注意到，尽管商圈已经运营并产生收益，但相关支出仍被错误地归类为在建工程。企业解释说：该项目还没有完成竣工结算手续，所以未将“在建工程”结转为“投资性房地产”。
这种做法忽视了资产可以暂估入账相关的规定。根据规定，即使在建工程的最终成本尚未确定，只要该资产已达到预定可使用状态时，就可按照暂估价值进行结转，后续可根据实际成本进行调整。因此，企业应当依据暂估价值及时结转建工程，以确保资产核算的准确性和及时性。
三、拖沓带来的连锁反应
未及时结转在建工程会导致多方面的问题：
资产价值被低估：在建工程以投入的历史成本计量，而投资性房地产可以按评估的公允价值计量。因此， 企业未及时结转导致资产价值在报表上被低估，影响公司财务透明度。
资产盈利情况被高估：如采用成本计量，投资性房地产需计提折旧，而未结转的在建工程无法进行折旧，将会高估资产的盈利表现。
税收优惠错失：延迟结转可能错失优惠，增加公司税负。例如，为了减轻纳税人负担，部分地区有房产税减免的税收优惠。如果公司未能及时将建筑物结转，可能因不合规而错失这些税收优惠，增加公司的税负。
内部管理缺陷：延迟结转反映了公司相关人员对项目竣工、成本核算和资产管理等内部控制的认知不足，且缺乏相关的专业知识。这会导致公司无法有效监控和管理其资产，增加财务报告错误和舞弊的风险。
四、如何解决问题
为解决上述问题，建议企业采取以下措施：
及时结转：使用暂估价值将已投入使用的在建工程及时结转为投资性房地产，保证财务报表准确性。
公允价值评估：聘请专业机构评估投资性房地产的公允价值，并在财务报表中体现，以便投资者和利益相关者能够准确理解公司资产价值。
财务报表调整：根据评估结果调整资产负债表和利润表，确保资产的真实价值得到反映，利润表能够准确显示公司的盈利状况。
内部控制强化：建立严格的内部控制流程，确保及时处理资产结转，提高项目管理和财务报告的效率。
税收策略优化：与税务顾问合作，优化税务策略，确保合规并享受可能的税收优惠，减轻公司的税务负担。
五、总结
房地产公司需遵循会计准则，及时结转在建工程，确保财务报告的准确性和透明度。这不仅提升投资者信心，也有助于税务合规和内部管理优化。面对商业地产项目的增长，行业需推动财务报告标准化，为投资者提供清晰准确的信息，促进健康、可持续的行业发展。
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